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Locazioni abitative, commerciali e turistiche

di Jessica Fabbro

La locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far utilizzare ad un soggetto un immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. 

Il locatore deve: consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; mantenerla in stato da servire all’uso convenuto; garantire il pacifico godimento durante la locazione; registrare il contratto di locazione.

Il conduttore è obbligato a: servirsi della cosa secondo l’uso pattuito e con la diligenza dell’uomo medio; pagare il corrispettivo nei termini pattuiti; effettuare le riparazioni che la legge prevede a suo carico; restituire la cosa al locatore, a fine locazione, nello stato in cui l’ha ricevuta.

La locazione pattuita per un tempo determinato cessa con lo spirare del termine senza necessità di disdetta; diversamente, la locazione senza determinazione del termine non cessa, se prima della scadenza stabilita dalla legge una delle parti non comunica disdetta all’altra.

La locazione di immobili urbani è disciplinata dal codice civile, dalla L. n. 392/78 e L. n. 431/98 (disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo).

La legge prevede quattro fattispecie contrattuali di durata diversa:

  • contratto a canone libero: obbligo di rispettare la durata minima di quattro anni più quattro di rinnovo;
  • contratto a canone “concordato”: durata 3+2 anni, ma deve essere stipulato in base ad accordi territoriali conclusi tra le associazioni rappresentative delle categorie;
  • contratto di natura transitoria: per esigenze oggettive può essere giustificata una durata più breve;
  • contratto per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari.

La legge consente in capo al conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, il diritto di recesso dal contratto di locazione, in qualsiasi momento, dando un preavviso al locatore di almeno sei mesi, mediante lettera raccomandata. 

La legge statuisce la nullità dei patti che stabiliscono durate o importi diversi rispetto a quelli pattuiti.

Le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione sono disciplinate dalla L. 392/78:

  • la durata della locazione o sublocazione degli immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, turistiche o professionali non può essere inferiore a 6 anni, o a 9 se adibiti ad attività alberghiere;
  • il conduttore può recedere dal contratto anche prima della scadenza pattuita, ove ricorrano gravi motivi o nel caso in cui tale facoltà sia stata concessa dal locatore; 
  • il contratto si rinnova tacitamente alla scadenza per un ulteriore periodo, salvo tempestiva disdetta;
  • il conduttore può sia sublocare l’immobile che cedere il contratto di locazione a terzi senza bisogno del consenso del locatore purché venga insieme ceduta o locata l’azienda;
  • il canone iniziale di locazione può essere liberamente determinato dalle parti, ma per gli anni successivi gli aumenti sono sottratti alla disponibilità delle parti e sono determinati dalla legge con frequenza annuale nel limite massimo del 75% della variazione dell’indice dei prezzi al consumo;
  • in caso di cessazione del rapporto (non determinata da risoluzione per inadempimento del conduttore o da un suo recesso) è dovuta al conduttore un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale;
  • il conduttore ha un diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile locato, nel caso in cui il locatore intenda venderlo;
  • è nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti.

 

La locazione turistica è un contratto di locazione ad uso abitativo caratterizzato dalla durata limitata nel tempo e avente finalità esclusivamente turistiche. Le norme di riferimento sono, oltre al codice civile, la L. 431/98 e il “Codice del Turismo” (DLgs. 79/2011), relativo alle “Locazioni ad uso abitativo aventi finalità turistiche”. La legge non prevede, per il contratto di locazione turistica, una durata minima, che può essere, pertanto, liberamente pattuita dalle parti: ad esempio lunga-annuale (c.d. “casa vacanza”); una locazione turistica di breve durata, non maggiore di 30 giorni (c.d. contratto “breve vacanza”); una locazione turistica di durata di un week-end” (c.d. contratto “weekend”).Le parti possono pattuire liberamente anche il canone di locazione. Inoltre, il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta, a pena di nullità.

Chiudiamo con una breve disamina sulla “cedolare secca” che è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo. L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto. L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. Nell’ambito applicativo della cedolare secca sul reddito da locazione degli immobili di categoria catastale C/1 (novità introdotta dalla legge di bilancio 2019) rientrano anche i contratti conclusi con conduttori (persone fisiche e società) che svolgono attività commerciale. È questo, in sintesi, quanto precisato nella risoluzione 50/2019, con la quale l’Agenzia delle entrate, sollecitata dalle richieste di alcuni uffici territoriali, fornisce chiarimenti in merito alla corretta interpretazione della norma dell’ultima legge di bilancio che ha esteso il regime agevolativo alla locazione di negozi e botteghe.