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Affitto d’azienda: quello che c’è da sapere

di Gloria Giraldi

gloria-giraldiIn questa fase sempre più delicata con il ritorno dei contagi, alcuni imprenditori per diverse ragioni (incertezze sul futuro, ridotti volumi di affari, raggiungimento di limiti di età…) potrebbero pensare di affittare la loro azienda e al termine del contratto venderla.

Vediamo insieme l’operazione sotto i profili civilistico, previdenziale, contabile e fiscale.
L’affitto di azienda non è disciplinato in maniera organica nel codice civile e si deve far riferimento a norme dettate per la locazione e l’affitto in generale, l’usufrutto di azienda e la cessione di azienda.
Ai sensi dell’art. 2555 c.c., per azienda si intende “il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”. Spesso nella prassi si può affittare tutta l’azienda o dei suoi rami o alcuni beni vengano esclusi dall’ affitto dell’azienda come ad esempio gli immobili strumentali che vengono poi locati, i crediti o i depositi bancari.

La durata del contratto di affitto d’azienda è liberamente determinabile dalle parti; se il contratto di affitto prevede il subentro nel contratto di locazione bisognerà porre attenzione alla scadenza di quest’ultimo.
L’atto si fa dal notaio il quale poi procede all’iscrizione nel Registro delle imprese e se si occupa l’immobile che fosse compreso nell’azienda affittata si deve fare la comunicazione all’Autorità di pubblica sicurezza.
Per la cessione dei contratti la disciplina legale configura il subingresso dell’affittuario in tutti i contratti stipulati dall’affittante per l’esercizio dell’azienda affittata come un effetto “automatico” al fine di conservare integro il complesso aziendale affittato, garantire l’adempimento dei contratti inerenti all’esercizio dell’azienda. Si segnala la disciplina speciale per:
i contratti di locazione aventi per oggetto immobili commerciali: il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento e il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione
i contratti di lavoro dipendente (art. 2112 c.c.): in caso di trasferimento d’azienda, il rapporto di lavoro continua con il cessionario ed il lavoratore conserva tutti i diritti che ne derivano senza possibilità di patto contrario. Va poi richiamato il disposto dell’art. 47 della L. 29.12.90 n. 428, il quale impone, tra l’altro, l’adozione di una particolare procedura formale nel caso di trasferimenti di aziende o di rami d’azienda attuati da imprese che abbiano alle proprie dipendenze un numero di lavoratori superiore a 15.
Per i debiti delle aziende affittate anteriori alla stipula del contratto di affitto solo il concedente e non l’affittuario.

Chi affitta l’azienda deve astenersi, per il periodo di cinque anni dal trasferimento, dall’iniziare una nuova impresa che per l’oggetto, l’ubicazione o altre circostanze sia idonea a sviare la clientela dell’azienda ceduta. L’affittante dell’azienda debba tenere non solo un comportamento “negativo”, astenendosi da azioni di disturbo, ma anche un comportamento “positivo”, consistente nel trasferire tutte le informazioni, relative a clienti, fornitori o collaboratori, che possano occorrere all’affittuario per proseguire nella guida dell’impresa.

La tassazione dei canoni di affitto è regolata in modo diverso a seconda della natura del soggetto percipiente; per il locatore i canoni pagati sono cosi deducibili dal reddito d’impresa.
Al termine del rapporto contrattuale l’affittuario è tenuto a reintegrare la perdita di valore accusata dai beni ammortizzabili compresi nell’azienda, salvo deroghe.

Simmetricamente le quote di ammortamento, durante il periodo di esecuzione del contratto, vengono dedotte dall’affittuario.

Sono previste agevolazioni ed aiuti fiscali per tutti coloro che decidono di aprire una Partita Iva e mettersi in proprio. Parliamo del regime forfettario e dell’anticipazione in un’unica soluzione della Naspi per i disoccupati che voglio comunque rimettersi in gioco, avviando un’attività autonoma.

Con l’affitto d’azienda, quindi, il concedente trasferisce il rischio-rendimento legato all’attività di impresa, con l’aspettativa, da un lato, di assicurarsi un rendimento periodico certo e, dall’altro, di mantenere nel tempo il valore dell’azienda dato in gestione, fidandosi che l’affittuario saprà ben gestirla per poi eventualmente vendergliela.